证券股票投资学
图片来源：阿里资产拍卖平台
上周末，有“亚洲十大豪宅之一”之称的杭州九溪玫瑰园东区天怡苑23号别墅，拍出了2.88亿的高价。
10月10日，杭州九溪玫瑰园东区天怡苑23号法式独栋别墅在阿里资产商业拍卖成交，成交价2.88亿元，起拍价1.68亿，228轮竞价，溢价71.43%，该标的建筑面积为629.39平方米，折合成交单价约45.7万元/平方米，附带约5亩私家园林。
九溪玫瑰园是杭州知名的低密别墅区，毗邻西湖风景区，文学大家金庸曾在此购置独栋别墅，不少初代浙商、上市公司创始人也选择在此置业，高净值人群聚集也让九溪玫瑰园成了国内知名的高端居住区。
本次拍卖为业主主动送拍的商业拍卖，并非司法处置的法拍房。阿里资产平台在标的页面将该物业标注为亚洲十大豪宅之一，并注明其区位“西临西湖、东揽钱塘”。按照平台规则，本次拍卖完成后，买方还需按阿里资产平台标准支付软件服务费与交易服务费，实际承担的总成本高于成交价。
据橙柿互动·都市快报报道，这场竞价从10月10日上午9：45分开始，前后持续约 5个小时。平台数据显示，本次拍卖共吸引5名买家报名，围观人次超过6万。竞价按每轮加价10万元的幅度推进。
上午11时17分前后，报价突破2亿元，下午14 时10 分左右，总价超过2.5亿元，此后竞争逐渐集中到竞买号F2022与A3792 两名买家之间，双方多次出现单轮加价100万元的情形，加价速度一度被围观者形容为“每分钟7位数”。经过228轮加价，竞买号F2022在下午15时左右以2.88亿元锁定胜局。
根据阿里资产平台的信息，天怡苑23号别墅地上三层、地下一层，带约5亩（约合3333平方米）私家园林，并已完成投入约2000万元的法式精装，配备电梯、泳池与私人影音室，现状未对外出租。
平台页面同时提示，该标的临近杭州市西子湖小学，属山景房，买卖双方各自承担税费。由于产权清晰且为主动送拍，该标的在报名阶段即吸引了较高关注，5 名买家均缴纳保证金参与竞买。
九溪玫瑰园项目1996年启动开发，是绿城打响全国知名度的标杆项目，曾入选全国十大豪宅。
园区坐落于西湖风景名胜区范围，背靠五云山，面朝钱塘江，紧邻九溪烟树，整体占地约474亩，容积率仅0.32，仅规划200余栋别墅。受限墅政策影响，西湖景区内独栋别墅用地不再新批，存量房源卖一套少一套，这让项目天然具备不可复制的资产属性。
1998年，金庸曾在此购置北区独栋别墅，建筑面积453.35平方米，附带约1800 平方米私家花园，也是其在内地的第二套房子。据媒体报道，当时金庸还曾说，以后可以请隔壁房子的琼瑶女士喝龙井茶了，因为琼瑶曾在隔壁的常安度假村购置过一套房产。不过这套物业购置后并未实际入住，长期维持毛坯状态。金庸2018年去世，2019年10月九溪玫瑰园这栋别墅挂牌出售，作为毛坯房，当时挂牌价格为6800万元。
从平台公开信息看，该标的曾以更高起拍价进行过挂拍，本次以1.68亿元重新起拍，最终成交价格较首次起拍价亦有所抬升。
目前在售房平台，九溪玫瑰园已无别墅产品挂牌在售，低层洋房最高挂牌单价约 5.98 万元/平方米。
从杭州高端住宅市场横向对照看，此次成交单价处于明显高位。以钱塘江边被称为杭州高总价住宅天花板的望天际项目为例，其最贵一套总价约1.6亿元、单价约24.4万元/平方米，总价较本次成交低1.2亿余元。
九溪玫瑰园在二手房市场曾多次出现成交价破亿的纪录，因九溪玫瑰园地块与西湖、钱塘江双重景观资源具有不可复制性，使得该标的更接近收藏级资产的定价逻辑，在高端住宅圈层中被视为稀缺标的。
2026年成为杭州近年的豪宅供应与成交大年。贝壳研究院统计数据显示，今年上半年杭州高端住宅成交大幅走高，上半年总价3000万至5000万房源网签122 套，5000万以上房源网签64套，两项数据均刷新近十年同期纪录。这一轮顶豪行情由市场所称 “豪宅六小龙” 集中入市带动，包含望天际、万潮玖序、奥映世纪轩、栖湖云庄、滨江传麒府、海潮玖序六大项目，覆盖钱江新城、望江新城等核心板块，产品包含大平层、排屋、叠墅多种形态。
二手房市场则冷暖不一，刚需房源仍是成交主力，而西湖景区、稀缺山水资源类存量别墅挂牌极少，流通性低，一旦入市容易引发激烈竞价证券股票投资学，九溪玫瑰园本次拍卖成交正是存量顶豪稀缺性的集中体现。
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